Úvod do hypotekárnych úverov
Úverové hypotekárne úvery sú pôžičky ponúkané jednotlivcom s vyššou sadzbou vyššou ako hlavná úroková sadzba, ktoré nespĺňajú podmienky pre úvery s najvyššou úrokovou sadzbou buď z dôvodu nižšieho úverového ratingu, ktorý im bol pridelený, nízkeho príjmu, vysokého pomeru pôžičky k hodnote alebo z iných faktorov, ktoré naznačujú, že zlyhajú pri ich dlhový záväzok. Investori do stôp vytvorených z hypotekárnych úverov na hypotéku nemajú záruku na splácanie úrokov a istiny.
Veritelia vo všeobecnosti ponúkajú pôžičky subprime, keď dlžník spĺňa tieto kritériá:
- Nižšie skóre FICO, tj pod 660
- uzavretie
- Vyšší pomer dlhu k príjmu
- Vyšší pomer dlhu k majetku
- Uzavretie trhu za posledných 24 mesiacov
- Blízko bankrotu
- Väčšie povinnosti, ako sú životné náklady, výdavky na deti, náklady na vzdelanie
Dôvody hypotekárnych úverových kríz v rokoch 2007-2008
Dôvody pre úverové krízy s rizikovým hypotékou v rokoch 2007 - 2008 sú uvedené nižšie:
Hlavným vodičom bol zisk
Správanie pôvodcov hypotéky bolo ovplyvnené ich znalosťou, že hypotéky budú sekuritizované. Pri posudzovaní nových žiadateľov o hypotéku nebol hlavným faktorom úverový rating pridelený týmto investorom, ale skôr to, či dokáže získať obrovské peniaze.
Nedostatok nástrojov dostupných na hodnotenie úverovej bonity
pri sekuritizácii hypoték boli jedinými informáciami o hypotékach kupujúcich produktov, ktoré z nich boli vytvorené, pomer úveru k hodnote (pomer veľkosti úveru k odhadovanej hodnote domu) a pomer dlžníkov FICO, Ďalšie informácie vo formulári žiadosti o hypotéku sa považovali za irelevantné a veritelia ich často nekontrolovali. Najdôležitejšou vecou pre veriteľa bolo, či by sa hypotéka mohla predať iným, a to do veľkej miery záviselo od pomeru pôžičky k hodnote a skóre FICO žiadateľov.
Žiadna nezávislosť od odhadcov majetku
Úverové hypotéky boli väčšinou kryté nehnuteľnosťami. Postúpenie pomeru úverov k hodnote a skóre FICO malo pochybnú kvalitu. Hodnotitelia nehnuteľností, ktorí určovali hodnotu domu v čase podania žiadosti o hypotéku, boli pod tlakom od veriteľov, aby prišli s vysokou hodnotou. Potenciálnym dlžníkom sa niekedy odporučilo, aby podnikli kroky na zlepšenie skóre FICO.
Regulačné požiadavky boli uvoľnené
Americká vláda sa od roku 1990 snaží rozširovať vlastníctvo domu a vyvíjala tlak na hypotekárnych veriteľov, aby zvyšovali úvery ľuďom s nízkym a stredným príjmom, čo viedlo k drastickému nárastu hypotekárnych úverov.
Falošné formuláre žiadosti
Jedným z pojmov, ktoré sa používali na opis hypotekárnych úverov, boli klamárske pôžičky, pretože jednotlivci, ktorí žiadajú o pôžičku, vedeli, že sa nevykonajú žiadne kontroly, a preto sa rozhodli ležať vo formulári žiadosti.
Nedostatok znalostí pre ratingové agentúry
Ratingové agentúry prešli z tradičnej formy ratingu dlhopisov na štruktúrované produkty, ktoré sú vysoko závislé od korelácie zlyhania medzi podkladovým aktívom, ktoré bolo relatívne nové a bolo k dispozícii málo historických údajov.
Nedostatok znalostí pre investora
Produkt kúpený investormi bol zložitý a investori aj ratingové agentúry majú neúplné a nepresné informácie o kvalite podkladových aktív.
Riziká spojené s hypotekárnymi úvermi
Úvery s rizikovým hypotékou prinášajú väčšie riziká v porovnaní s inými bežnými úvermi. Existuje menšia pravdepodobnosť splácania kapitálu dlžníkom, a preto si veriteľ účtuje vyššie úrokové sadzby, aby kompenzoval vyššie riziká. Na druhej strane je väčšia pravdepodobnosť zlyhania dlžníka, ak sa vyberú dodatočné poplatky a úroky.
Vyberané vyššie poplatky
Poplatky za zriadenie a počiatočné poplatky za služby sú výrazne vyššie v prípade hypotekárnych úverov v porovnaní s tradičnými úvermi. Veritelia často účtujú tieto sadzby vo forme vyšších mesačných splátok. Poplatky za oneskorené platby sú tiež vyššie.
Rozdiel medzi prvotným úverom a vedľajším úverom
Rozdiel medzi hlavným úverom a vedľajším úverom je nasledujúci:
- O úrokoch z primárneho úveru rozhoduje federálna rezervná banka, tj federatívne fondy určujú sadzbu, za ktorú si renomované banky požičiavajú a požičiavajú si navzájom od seba pevne stanovený charakter. Úvery s rizikovým hypotékou sa však líšia podľa atribútov rôznych veriteľov.
- Subprime pôžičky sa často prijímajú na pôžičky na autá, pôžičky na bývanie, pôžičky na vzdelávanie, revolvingové pôžičky, osobné pôžičky a pôžičky malého podnikania, ktoré sú svojou povahou veľmi riskantné v porovnaní s hlavnými pôžičkami, ktoré prijímajú veľké finančné inštitúcie, veľké podniky s vyšším úverovým ratingom,
- Dlžníci s nízkym výnosom nemajú silnú úverovú históriu, ktorá zahŕňa nesplatené pôžičky, nedostatok majetku alebo majetku, ktorý možno použiť ako kolaterál, sú to záznamy o zmeškaných platbách na kreditné karty alebo iné existujúce pôžičky alebo nesplatený právny rozsudok proti jednotlivcovi keďže prvotné pôžičky majú silnejší finančný stav.
Druh hypotekárnych úverov
Tu diskutujeme o type subprime pôžičiek:
1. Nastaviteľné úrokové sadzby
Tieto úrokové sadzby sa v priebehu obdobia splácania zvyšujú postupne, tj na začiatku majú pevnú úrokovú sadzbu, neskôr sa však menia na pohyblivé. Napríklad 2/28, kde je fixná sadzba splatná za prvé dva roky a po počiatočných dvoch rokoch bude sadzba variabilná. Existujú však úvery, pri ktorých úroková sadzba v priebehu času klesá. Spravidla sa poskytujú investorovi, ktorý čelí finančným problémom v krátkodobom horizonte, ale môže byť z dlhodobého hľadiska rentabilný.
2. Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou
Tento typ pôžičiek má dlhšiu dobu splácania, ktorá sa môže meniť od 30 do 40 rokov. Z dôvodu dlhšej splatnosti je úroková sadzba vyššia a fixná pri nízkych mesačných splátkach.
3. Úročené hypotekárne úvery
V tomto type výplaty úrokov z pôžičky a splátok istiny sú rozdelené do rôznych období. Napríklad v 30-ročnom splátkovom kalendári dlžník zaplatí úrokovú časť v prvých 10 rokoch potom začne splácať istinu úveru. Je to užitočné pre dlžníkov s kolísajúcim zárobkom.
4. Dôveryhodné hypotekárne úvery
pri tomto type pôžičky sa vyžaduje nízka záloha, ktorá sa môže pohybovať od 2 do 5% z celkovej sumy istiny, potom musí dlžník zaplatiť splátky s vyššou úrokovou sadzbou na zostávajúcu hodnotu istiny. Ak dlžník nevynechá žiadne splátky, úroky z vyrovnaného úveru sa môžu znížiť nadčas, aby sa rovnali základnej sadzbe.
záver
Mnoho finančných inštitúcií neposkytuje hypotekárne úvery z dôvodu mimoriadnej úrovne úverových rizík spojených s prípadom zlyhania, čím zvyšuje úrokové sadzby účtované za tieto úvery. Samotné zvýšenie úrokovej sadzby však problém nevyrieši, pretože môže spôsobiť väčší finančný tlak na dlžníka.
Odporúčané články
Toto je sprievodca pomocnými úvermi. Tu diskutujeme o zavedení a rozdiele medzi hlavným úverom a hypotekárnym úverom spolu s typom hypotekárnych úverov. Viac informácií nájdete aj v ďalších navrhovaných článkoch -
- Rozdiel medzi financovaním dlhu a majetkom
- Kľúčové rozdiely medzi akciami a nehnuteľnosťami
- Základné informácie o osobných financiách
- Druhy a súčasti účtovníctva inflácie